وكيل پايه يك شرق و مبحث وكالت فروش ملك

از جمله مباحث مهم در حقوق، بيان مباحث وكالتي است كه در اين مطلب قصد داريم به آن بپردازيم. در اين زمينه با اشاره به نكات وكيل پايه يك شرق و مبحث وكالت فروش ملك، اين موضوع را بررسي مي‌كنيم.

وكالت فروش ملك در قانون چه شرايطي دارد

يكي از انواع روش‌هايي كه خريد و فروش ملك به كار مي‌رود، استفاده از وكالت است. فروش يا خريد وكالتي كه از چند جهت كار را براي دو طرف آسان‌تر مي‌كند و در عين حال بايد توجه كافي به آن داشت. در واقع در اين روش دو طرف با تنظيم وكالتنامه و بدون انتقال سند، ملك را معامله مي‌كنند. اينكه چه دلايلي باعث خريد و فروش وكالتي‌ست و شرايط وكالت فروش ملك به چه صورت است، مواردي هستند كه در اين مطلب به آن‌ها مي‌پردازيم.

وكالت

عقود و معاملات انواع مختلفي در قانون دارندكه يكي از آن‌ها وكالت است. به اين معنا كه يك طرف، ديگري را در انجام كاري نماينده خود كند.

شخص اول كه وكالت مي‌دهد، موكل و طرف دوم كه انجام كار را به عهده مي‌گيرد،‌ وكيل و قراردادي كه از اين بابت بين طرفين تنظيم مي‌شود نيز قرارداد وكالت است.

بر خلاف تصور رايج، وكالت فقط مربوط به پرونده‌هايي نيست كه ما به وكلاي دادگستري مي‌سپاريم و آن‌ها وكيل ما براي پيگيري امور قضايي مي‌شوند بلكه وكالت به دو صورت وجود دارد:

اول- وكالت قضايي: براي پيگيري امور در دادگاه‌ها و مراجع دادگستري كه توسط وكيل دادگستري انجام مي‌شود.

دوم- وكالت اداري: براي انجام امور اداري در مسائل مختلف و توسط افراد عادي يا وكلاي دادگستري انجام مي‌شود.

وكالت فروش

با توجه به آنچه در مورد قرارداد وكالت گفته شد، در خريد و فروش ملك يا حتي ماشين امكان دارد كه فروشنده به خريدار وكالت در پيگيري امور اداري و انتقال سند را بدهد.

در اين صورت خريدار براي انجام امور اداري، نيازي به حضور فروشنده ندارد و مي‌تواند از جانب خود تمامي امور را پيگيري كند. نكته‌اي كه در اين مورد بايد به آن توجه كنيد اين است كه معمولا با تنظيم قرارداد وكالت خريدار بخشي از پول يا تمامي آن را به فروشنده منتقل مي‌كند. با اين فرض كه اين قرارداد،‌ قرارداد خريد ملك است. در حالي‌كه هر نوع خريد و فروشي بايد در قالب عقد بيع يا همان خريد و فروش بين آن‌ها تنظيم شود و به امضا برسد.

شرايط وكالت فروش ملك

دلايل وكالت فروش

هميشه مطمئن‌ترين روش براي خريد و فروش ملك، انتقال سند و به نام زدن آن در دفاتر اسناد رسمي‌ست اما گاهي اين امكان براي طرفين وجود ندارد و به همين دليل از وكالت فروش استفاده مي‌شود. اين دلايل متفاوت هستند:

براي مثال يكي از رايج‌ترين مواردي كه باعث معاملات وكالتي مي‌شود، حاضر نبودن سند است. به اين صورت كه مالك، پس از تكميل ساختمان و پيش از گرفتن سند تفكيكي اقدام به فروش چند واحد از آپارتمان مي‌كند. در اين فرض به دليل حاضر نبود سند مجزا، طرفين نمي‌توانند فرآيند انتقال سند را در همان زمان انجام دهند، در نتيجه اقدام به معامله وكالتي مي‌كنند.

همچنين اگر سند ملك در رهن بانك باشد، امكان انتقال سند براي خريدار و فروشنده وجود ندارد،‌ در نتيجه در صورتي كه فروشنده بخواهد پيش از پايان اقساط و فك رهن، ملك را بفروشد،‌ مي‌توان از وكالت فروش ملك استفاده كند.

از ديگر دلايل مي‌توان به موارد زير اشاره كرد:

• بالا بودن هزينه انتقال براي دو طرف
• كوتاه كردن فرآيند انتقال سند
• مفقود شدن سند ملك
• فرار مالياتي فروشنده
• و…

شرايط وكالت فروش

در خريد و فروش ملك،‌ دو طرف به عنوان خريدار و فروشنده وجود دارند كه رعايت شرايطي از جانب هر دو ضروري‌ست. در واقع گاهي نبود اطلاع كافي از قوانين و قواعد وكالت فروش ممكن است، هر يك از طرفين خسارات زيادي را متحمل شود كه عموما خريدار بيشترين ريسك‌ها را تحمل مي‌كند. برخي از اين شرايط را به‌صورت خلاصه مي‌توان اين گونه بيان كرد:

تنظيم مبايعه‌نامه و وكالتنامه

وكالت يك نوع قرارداد است كه در آن وكيل، صرفا نماينده موكل است.
به اين معنا كه اگر كاري به او سپرده شود، خود موكل هم مي‌تواند شخصا آن را انجام دهد.
در نتيجه اگر وكالت فروش بين طرفين تنظيم شود، فروشنده مي‌تواند به شخص ديگري هم وكالت داده و ملك را بفروشد. تنها راه‌حلي كه مي‌توانيد براي جلوگيري از اين كار از آن استفاده كنيد،
تنظيم مبايعه‌نامه رسمي است كه نشان دهنده معامله خريد و فروش بين شما باشد.

فروش وكالتي

وكالت بلاعزل

يكي از اشتباهات رايج خريداران اين است كه تصور مي‌كنند با داشتن وكالت بلاعزل از فروشنده،
همه حقوق آن‌ها تامين مي‌شود. اين در حالي‌ست كه وكالت بلاعزل به اين معناست كه يكي از طرفين به‌صورت يك جانبه نمي‌تواند قرارداد را فسخ كند.
در حالي كه در وكالت ساده اين امكان براي هر يك از طرفين وجود دارد.
اما بايد بدانيد كه در هر يك از انواع وكالت، فوت فروشنده يا خريدار يا ديوانگي او باعث از بين رفتن وكالت مي‌شود و اگر شما،‌ خريدار باشيد و فروشنده فوت كند، ملكي كه وكالت آن را داريد به ورثه فروشنده منتقل مي‌شود مگر آنكه مبايعه‌نامه داشته باشيد و اين امر را ثابت كنيد.

ضرورت انتقال سريع ملك

وكالت فروش براي انجام امور اداري و در نهايت تنظيم سند به خريدار داده مي‌شود
و از زمان تنظيم وكالتنامه تا انتقال سند به نام خريدار ممكن است، ‌اتفاقات زيادي از جمله:
فوت هر يك از طرفين يا فروش مال توسط فروشنده به افراد ديگر و…، حادث شود.
در نتيجه مطمئن‌ترين راه اين است كه در اولين فرصت سند را به نام خود انتقال دهيد.

فروش وكالتي با چند وكالتنامه

هميشه اين گونه نيست كه مالك اصلي كه ملك به نام اوست، فروشنده باشد،
به اين صورت كه ممكن است شما به عنوان خريدار،‌ ملك را از شخصي بخريد كه او هم ملك را وكالتي خريده است و به نام او سند منتقل نشده و اين زنجيره تا چند دست وجود داشته باشد.
در اين موارد لازم است،‌ وكالتنامه اوليه كه توسط مالك تنظيم شده را با دقت كافي مطالعه نماييد و از صحت آن مطمئن شويد.

مدت در وكالتنامه

يكي از موارد ضروري كه در وكالت بايد توجه كافي به آن داشته باشيد اين است كه :
در متن وكالتنامه مدت تعيين نشده باشد.
چرا كه هميشه زمان پيگيري امور اداري و انتقال سند از ابتدا مشخص نيست
و در نتيجه با ذكر مدت و انقضاي آن، وكالت باطل مي‌شود.

تنظيم وكالت فروش ملك به صورت رسمي

مهم‌ترين نكته‌اي كه در رابطه با تنظيم وكالت فروش ملك بايد به آن توجه كنيد اين است كه :
وكالتنامه خود را به صورت رسمي يعني در دفاتر اسناد رسمي تنظيم كنيد تا در استفاده و ارائه آن به مراجع اداري و قضايي مشكلي نداشته باشيد.
در غير اين صورت تنظيم وكالتنامه اعتباري ندارد و اثبات آن بسيار مشكل است.
به علاوه مواردي كه در وكالتنامه قيد مي‌كنيد به اندازه رسميت داشتن آن اهميت دارد
و بايد با دقت و توجه كافي آن را تنظيم نماييد.
چه بسا كه يك مورد نادرست در وكالتنامه مي‌تواند تمامي سرمايه شما را بر باد دهد.
از اين رو توصيه مي‌شود در تنظيم وكالتنامه فروش ملك خود با وكلاي دادگستري مشورت نماييد.

براي اطلاع بيشتر مي‌توانيد با مجموعه آسايش گستران تماس بگيريد.

۰۲۱-۸۸۴۰۳۹۸۷